Недвижимость в Южной Корее

Южная Корея выделяется среди азиатских стран тем, что позволяет иностранцам приобретать жилую и коммерческую недвижимость без ограничений. Здесь к иностранцам относятся так же, как и к местным жителям, что является большой редкостью в этом регионе. Привлекательные рынки недвижимости делают страну интересной для инвесторов. Разнообразие предлагаемого жилья, от роскошных домов на побережье до уютных коттеджей в исторических районах, предлагает варианты на любой вкус. Развитая инфраструктура и благоприятная экономическая среда способствуют привлекательности страны как места для жизни и ведения бизнеса.

Сеул - столица и крупнейший город Южной Кореи. Сеул предлагает широкий выбор недвижимости, от роскошных апартаментов в центре до доступных квартир в пригородах. Несмотря на сильную конкуренцию, Сеул остается привлекательным местом для инвестиций благодаря стабильному спросу. Цены на недвижимость в Сеуле очень высоки и составляют от 5 000 до 10 000 долларов за квадратный метр в центральных районах.
Пусан - второй по величине город Южной Кореи и крупнейший морской порт страны. Цены на недвижимость здесь ниже, чем в Сеуле, при этом город динамично развивается. Пусан привлекает как местных, так и иностранных покупателей. Средняя стоимость недвижимости в Пусане составляет 3000-4000 долларов за 1 м².
Инчхон - портовый город недалеко от Сеула, известный своим международным аэропортом и зонами свободной торговли. Недвижимость в Инчхоне может стать хорошим вариантом для тех, кто работает в Сеуле, но ищет более доступное место для жизни. Цены на жилье в Инчхоне ниже, чем в столице, и составляют от $2000 до $3500 за квадратный метр.
Чеджу - остров на юге Южной Кореи и популярное туристическое направление. Спрос на жилье и отели здесь растет, особенно на набережной. Чеджу привлекает как местных, так и иностранных инвесторов. Цены на недвижимость на Чеджу начинаются от $1000 за 1 м².
Кванджу - город на юго-западе страны, известный своими университетами и высокотехнологичной промышленностью. Из-за притока студентов и IT-специалистов спрос на аренду недвижимости остается высоким. Цены на недвижимость составляют около $1500-2000 за 1 кв. м.
В целом, наилучшие перспективы открываются в крупных городах с динамично развивающейся экономикой. При выборе конкретного объекта следует учитывать местоположение, транспортное сообщение и перспективы развития района.

В Южной Корее существуют определенные законодательные ограничения и правила в отношении владения и продажи недвижимости иностранными гражданами. Эти ограничения включают в себя следующие аспекты:
Ограничения на некоторые виды недвижимости: иностранным гражданам разрешено владеть различными видами недвижимости, но существуют ограничения на некоторые виды, например, на сельскохозяйственные земли или земли в приграничных районах. Для приобретения такой земли требуется предварительное разрешение правительства.
Взаимность: Южная Корея применяет принцип взаимности, что означает, что правила для иностранных граждан могут зависеть от того, разрешают ли их страны южнокорейским гражданам владеть недвижимостью на своей территории.
Регистрация и отчетность: Иностранные граждане, приобретающие недвижимость, должны зарегистрировать свою собственность в местном районном управлении. Они также должны предоставлять отчеты о сделках в соответствующие органы, чтобы соответствовать южнокорейским законам и правилам.
Хотя иностранным гражданам разрешено владеть недвижимостью в Южной Корее, важно соблюдать эти условия, чтобы осуществить приобретение в соответствии с местными законами и правилами.

Иностранцам, как правило, не нужно оформлять специальную визу для покупки недвижимости в Южной Корее.

Однако есть несколько особенностей:

Граждане большинства стран могут въезжать в Южную Корею без визы на срок до 90 дней. Просто подайте заявку на получение K-ETA онлайн. Этого времени обычно достаточно, чтобы проверить возможности и завершить сделку.
Если по каким-либо причинам вам необходимо более длительное пребывание, вы можете обратиться за туристической визой, которая выдается на срок до 30 дней.
Для долгосрочного пребывания с целью проживания в приобретенной недвижимости необходима виза F-2. Она выдается, если вы можете предоставить доказательство покупки недвижимости.
Для покупки коммерческой недвижимости может потребоваться бизнес-виза D-8.

Присутствие в стране на момент покупки не обязательно. Документы могут быть оформлены представителем. Поэтому нет необходимости заранее оформлять визу для покупки недвижимости в самой Корее. Однако в некоторых случаях виза требуется для более длительного пребывания в стране.

При покупке недвижимости в Южной Корее иностранцы должны заплатить несколько видов налогов и сборов.
Налог на передачу земли составляет 2,3 % от стоимости недвижимости. Этот налог выплачивается продавцу.
Регистрационный налог в размере 3 % от стоимости также уплачивается при регистрации сделки.
НДС в размере 10 % взимается с общей стоимости покупки, включая налог на передачу прав собственности.
С жилищных облигаций взимается сбор в размере 5 %, который перечисляется в фонд развития жилищного строительства.
Гербовый сбор также взимается при регистрации договора купли-продажи. Он составляет около 0,2-0,4% от стоимости недвижимости.
Кроме того, существуют более мелкие местные налоги и сборы, которые могут составлять до 1 % от стоимости недвижимости.
Это означает, что общая налоговая нагрузка при покупке недвижимости в Корее для иностранцев составляет около 20-22 % от стоимости недвижимости. Эти расходы следует учитывать при планировании сделки.

После получения предложения о продаже недвижимости юрист должен составить и подписать договор купли-продажи между покупателем и продавцом в Южной Корее. Хотя это и не является обязательным, продавец часто требует внести первоначальный взнос на этом этапе, обычно 10 % от стоимости сделки. Условия оплаты оговариваются в договоре и обычно разбиваются на 2 или 3 сделки. Если согласовано 3 или более платежей, отменить сделку после второго платежа невозможно. Процесс регистрации недвижимости в Южной Корее включает в себя два этапа: регистрацию приобретения земли и регистрацию перехода права собственности.
1. Приобретение земли иностранцем: Иностранцы подпадают под действие Закона о приобретении земли иностранцами и при приобретении недвижимости обязаны получить отчет о приобретении земли. Для этого в течение 60 дней после подписания контракта необходимо сообщить о сделке в местный орган власти (Si, Gun или Gu). Необходимые документы включают подписанный контракт, регистрационную карточку иностранца и копию кадастрового плана, в котором зарегистрирован продавец.
Если недвижимость приобретается в "охраняемой зоне", перед подписанием контракта необходимо получить разрешение в офисах Si, Gun или Gu. К охраняемым территориям относятся военные зоны, районы сохранения экосистем и районы с культурными ценностями. Неполучение разрешения может повлечь за собой штраф или тюремное заключение.
2. Передача прав собственности: В течение 60 дней после уплаты полной стоимости покупки необходимо пройти процедуру регистрации собственности в местных органах власти. Для этого необходимо предоставить регистрационную карточку иностранца, заполненную форму заявления, документы, подтверждающие основания для регистрации, отчет о приобретении земли и регистрационное свидетельство.
Процесс регистрации аналогичен процессу покупки земли нерезидентами, включая получение отчета о приобретении земли и регистрацию перехода права собственности. Регистрационный номер также необходимо получить в Департаменте иммиграции, предоставив копии отчета о приобретении земли и паспорта.
Валютные операции: Будучи нерезидентом, вы подпадаете под действие Закона о валютных операциях и должны уведомить банк о сделке (покупке недвижимости). Для этого необходимо предоставить копии контракта, отчета об оценке и записи в земельной книге.
Агенты по недвижимости и юристы: Рекомендуется пользоваться услугами местного агента по недвижимости, который застрахован от мошенничества и проблем с недвижимостью. Юрист также необходим для подготовки договора купли-продажи и обеспечения соблюдения всех южнокорейских норм и законов, что особенно важно в условиях сложного процесса регистрации недвижимости.

• Языковой барьер. Договоры и документы написаны на корейском языке, поэтому их трудно понять. Рекомендуется нанять англоговорящего переводчика или агента по недвижимости.
• Различия в правовой системе. Южнокорейское законодательство в сфере недвижимости отличается от законодательства других стран, поэтому вам следует проконсультироваться с местным юристом.
• Сложные процедуры регистрации собственности. Процесс переоформления документов для иностранцев может занять много времени.
• Сильная конкуренция на рынке жилья в крупных городах. Местные покупатели могут предложить более высокую цену.
• Ограничения на покупку земли иностранцами. Требуется разрешение правительства Южной Кореи.
• Риск мошенничества. Следует тщательно проверять продавцов, агентов по недвижимости и документы.

Чтобы минимизировать риски, рекомендуется тщательно проверить детали сделки и проконсультироваться с надежным местным агентом по недвижимости и юристом.